La protección del consumidor en el contrato de compraventa de vivienda en construcción

Abstract

OBJETIVOS: El análisis crítico de la protección ofrecida al consumidor y usuario en la compraventa de vivienda. El trabajo estudia la configuración legislativa y jurisprudencial de la figura del consumidor y usuario y, dentro del ámbito del Derecho de consumo, se centra en la especial atención prestada por el legislador al contrato de adquisición de vivienda. Una vez definido el ámbito de actuación, se analizan las distintas cuestiones que pueden surgir a lo largo del desarrollo del contrato, sin olvidar las consecuencias del incumplimiento, que es donde este trabajo adquiere una dimensión más dinámica. En otro orden, se realiza un análisis de las distintas acciones de protección de los consumidores, centrándonos en la coordinación de los mismos. Por último, se examinan los distintos sistemas alternativos a la vía jurisdiccional para solucionar los posibles conflictos que pudieran surgir entre las partes intervinientes. METODOLOGÍA: Mediante el análisis de la legislación vigente (comunitaria, estatal y de las comunidades autónomas, centrándonos especialmente las comunidades de Murcia y Alicante), vista desde una perspectiva histórica y por comparación con la de otros países de nuestro entorno. También se exponen las diversas corrientes doctrinales que han analizado los principales temas suscitados, así como las resoluciones judiciales que han resuelto los problemas prácticos que presenta el objeto del trabajo. RESULTADOS: Se alcanzan dieciséis conclusiones críticas, que analizan aspectos concretos, donde el autor expone las conclusiones a las reflexiones efectuadas a lo largo del trabajo. A este respecto, destaca la idea de que el grado de protección legislativo es muy elevado, aunque presenta carencias por la dificultad de coordinación del entramado normativo y la tradicional tendencia de los Juzgados a solucionar los problemas derivados de las relaciones de consumo únicamente en base a la respuesta ofrecida por el Código Civil. Igualmente, se requiere la adopción de una postura más activa, por parte de los notarios y registradores, en la defensa de los derechos de los consumidores y usuarios. Se destaca la aplicación del TRLGDCU a pequeños empresarios que actúan al margen de su actividad empresarial o profesional y se analiza la distinta respuesta que el legislador ofrece, según sea de aplicación el TRLGDCU o LDGC. En otro orden, se estudian aspectos concretos de determinadas situaciones, consecuencia de la falta de coordinación entre catastro y registro. Se constata la trascendencia de la fecha de terminación de la vivienda y de la obligación de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, poniendo de manifiesto la superación del criterio jurisprudencial tradicional. Se analizan diversas cláusulas habituales de la contratación inmobiliaria, tanto en lo que respecta a su compatibilidad con la normativa de consumo, como en las consecuencias de su inclusión en el contrato. Se defiende la utilización de los sistemas alternativos a la vía jurisdiccional para la resolución de los conflictos que surjan entre el consumidor-comprador y el vendedor-empresario. Asimismo, se considera necesario un mayor compromiso por parte de los poderes públicos en el fomento de estos sistemas como instrumentos idóneos para la defensa de los intereses de los consumidores.

OBJECTIVES: A critical analysis of the protection provided to the consumer during the purchase of property. This thesis studies the legislative and case-law configuration of the figure of the consumer and the public, within the field of consumer rights, focusing on the special attention afforded by legislators on property acquisition contracts. Once the scope of action has been defined, the various issues that can arise during the development of the contract will be analysed, without forgetting the consequences of breaches of contract, where the study takes on a more dynamic dimension. Additionally, an analysis of the different efforts that are made to protect the consumer will be carried out, concentrating on the coordination of said efforts. And finally, the varied alternative systems to the jurisdictional channels for solving possible conflicts that could potentially arise between the intervening parties will be examined. METHODOLOGY: Analysis of the current legislation (regional, state, and autonomous community, focusing particularly on the regions of Murcia and Alicante), viewed from an historical perspective and through comparison with neighbouring countries. Furthermore, the diverse doctrinal tendencies that the principal topics have analysed will be presented, as well as the court rulings that have solved the practical problems that the objective of this thesis presents. RESULTS: 16 conclusions will be reached, which analyse specific aspects, where the author will present the conclusions to the critical reflections make throughout the study. In this regard, the idea that the level of legislative protection is rather high comes to the forefront, although it is somewhat lacking due to the difficulty in coordinating the regulatory framework and due to the traditional tendency of the courts to solve the problems stemming from consumer relations basing themselves entirely on the Civil Code. Similarly, a more active posture needs to be adopted on the part of the notaries and registrars with regard to the defense of consumer rights. The application of TRLGDCU to small business owners who ACT on the fringes of their corporate or professional activity is emphasized, and the different responses that the legislator offers are ananlysed, depending on whether TRLGDCU or LDGC is applied. Moreover, the specific aspects of certain situations, consequence of the lack of coordination between real estate records and record of deeds, are studied. The importance of the date of completion of building works is confirmed, as is the obligation to guarantee the installments paid, making evident the overcoming of the traditional precedence criteria. The varying common clauses in real estate contracts will be analysed with respect to their compatibility with consumer regulations as well as the consequences of their inclusion in the contracts. The use of alternatives to the judicial channels for the resolution of conflicts arising between the consumer-buyer and the seller-corporation is upheld. In this way, a significant compromise on the part of the public powers that be is considered necessary, to promote these alternative systems as ideal instruments for the defense of the interests of the consumer.