Un sistema expert de taxació pel mètode de comparació. Els mètodes d'estimació espacial i la seva aplicació en la metodologia de taxació per comparació

Abstract

Actualment, el mètode de comparació de mercat és el mètode més utilitzat per a valorar béns immobles amb objectius hipotecaris, arribant a ser el mètode encarregat d'imputar el valor de taxació en quasi la totalitat dels casos de valoració d'habitatges plurifamiliars.<br/>En el transcurs d'un procés de valoració pel mètode de comparació es duen a terme dos processos d'homogeneïtzació. El primer d'aquests processos tracta la informació relacionada amb les característiques constructives que enfronten la mostra i l'objecte a valorar. Mentre que el segon procés busca l'homogeneïtzació de la localització, és a dir, estudia les diferències de valor que pot originar un factor com la ubicació de l'habitatge a valorar.<br/>L'homogeneïtzació que es deriva de la localització és un dels punts més complexos del procés de valoració donat que no es pot estudiar com una relació un a un, sinó que s'hauria d'obtenir de l'estudi de la totalitat del conjunt mostral.<br/>Els plantejaments que es presenten en aquesta tesi i que tenen com a objectiu l'estimació del valor de mercat a partir d'un sistema expert capaç de realitzar ambdues homogeneïtzacions, han estat punts centrals del programari que actualment s'està desenvolupant i utilitzant a l'empresa CATSA.<br/>Aquesta tesi s'ha dut a terme en el marc d'un projecte empresarial de caire privat iniciat per l'empresa de taxació CATSA en col·laboració amb el CPSV, i ha estat desenvolupat durant el període 2004-2008. L'objectiu del projecte del qual forma part aquesta tesi era aconseguir determinar un procediment que permetés trobar el valor de taxació a partir d'una metodologia plantejada per 'parts'. Aquest mètode havia de ser capaç de simular el comportament d'un expert en tres grans processos: la selecció de la mostra, l'homogeneïtzació i, per últim, la interpolació espacial.<br/>Partint d'aquest context, l'objectiu principal d'aquesta tesi era la creació d'una metodologia d'homogeneïtzació del valor de taxació en funció de la localització dels immobles que actués dins del marc legal vigent establert per l'ECO805/2003.<br/>Per aconseguir aquest objectiu es van plantejar i estudiar els diferents mètodes d'interpolació i d'estimació espacial i es van plantejar les diverses possibilitats de tractament de la informació.<br/>El segon objectiu era establir un mètode de selecció entre els diferents estimadors del valor de taxació que permetés minimitzar l'error d'estimació i fos alhora un indicador de la qualitat de l'estimació.<br/>El tercer objectiu era la presentació d'una metodologia que permetés calcular la funció de probabilitat empírica del valor de mercat per a un bé immoble determinat. És de tots conegut que el valor d'un bé no és únic (Roca, 1986), sinó que té una funció de distribució. Gràcies a les metodologies de computació existents en l'actualitat va ser possible realitzar una representació del valor del bé immoble en funció del conjunt de la informació mostral disponible. En base a aquests objectius les eines que van ser necessàries per al desenvolupament d'aquesta tesi van ser: la definició de bases de dades, els funcionaments dels sistemes experts, la tecnificació de camps constructius, els mètodes estadístics de remostreig, correlació espacial i regressió, les funcions hedòniques obtingudes a partir dels treballs de camps realitzats a CATSA, les eines GIS i l'estudi dels procediments legals relacionats amb el procés de valoració.<br/>Els mètodes estadístics d'anàlisi de correlació espacials poden ser de gran utilitat en l'àmbit de la valoració immobiliària, però necessiten d'un procediment tècnic previ per tal de garantir-ne el funcionament acurat i d'una base de coneixements que permeti que el sistema reconegui les irregularitats en l'espai continu que suposa la ciutat. Un procediment per parts com el plantejat en aquesta tesi pot ser una eina de gran ajuda tant per a entitats de valoració en els seus processos de taxació individual com per a institucions que tenen com a objectiu la valoració massiva.

Actualment, el mètode de comparació de mercat és el mètode més utilitzat per a valorar béns immobles amb objectius hipotecaris, arribant a ser, en el cas dels habitatges plurifamiliars, el mètode encarregat d'imputar el valor de taxació en quasi la totalitat dels casos de valoració.<br/>El método de comparación de mercado es el método utilizado habitualmente para obtener el valor de tasación, con fines hipotecarios, para todas aquellos bienes inmuebles plurifamiliares cuyo estado, calidad y situación urbanística y legal. En el transcurso de un proceso de valoración utilizando el método de comparación se llevan a cabo dos procesos de homogeneización. El primero trata la información relacionada con las características constructivas enfrentando la muestra y el objeto a valorar. Mientras que el segundo proceso busca la homogeneización de la localización, es decir, estudia las diferencias de valor que puede originar un factor como la ubicación de la vivienda a valorar.<br/>La homogeneización que se deriva de la localización es uno de los puntos más complejos del proceso de valoración dado que no se puede estudiar como una relación uno a uno, sino que se debe obtener del estudio de la totalidad del conjunto muestral.<br/>Los planteamientos que se presentan en esta tesis y que tienen como objetivo la estimación del valor de mercado a partir de un sistema experto capaz de realizar ambas homogeneizaciones conforman los puntos centrales del software que actualmente se está desarrollando y utilizando en la empresa CATSA.<br/>Esta tesis se ha llevado a cabo en el marco de un proyecto empresarial de tipo privado iniciado por la empresa de tasación CATSA en colaboración con el CPSV, y se ha desarrollado durante el período 2004-2008. El objetivo del proyecto del que forma parte esta tesis era conseguir determinar un procedimiento que permitiera establecer el valor de tasación a partir de una metodología planteada por 'partes'. Este método debía ser capaz de simular el comportamiento de un experto en tres grandes procesos: la selección de la muestra, la homogeneización y, por último, la interpolación espacial. <br/>Partiendo de esta base el objetivo principal de esta tesis era la creación de una metodología de homogeneización del valor de tasación en función de la localización de los inmuebles que recogiera además el marco legal vigente establecido por el ECO805/2003. Para conseguir este objetivo se plantearon y estudiaron los diferentes métodos de interpolación y de estimación espacial y se plantearon las diversas posibilidades de tratamiento de la información. <br/>El segundo objetivo era establecer un método de selección entre los diferentes estimadores del valor de tasación que permitiera minimizar el error de estimación y fuera a su vez un indicador de la calidad de la estimación.<br/>El tercer objetivo era la presentación de una metodología que permitiera calcular la función de probabilidad empírica del valor de mercado para un bien inmueble determinado. Como es sabido, el valor de un bien no es único (Roca, 1986) sino que desempeña una función de distribución. Gracias a las metodologías de computación existentes fue posible realizar una representación del valor del bien inmueble en función del conjunto de la información mostral disponible.<br/>En base a estos objetivos las herramientas necesarias para el desarrollo de esta tesis fueron: la definición de bases de datos, los funcionamientos de los sistemas expertos, la tecnificación de campos constructivos, los métodos estadísticos de remostreo, correlación espacial y regresión, las funciones hedòniques obtenidas a partir de los trabajos de campo realizados en CATSA, las herramientas GIS y el estudio de los procedimientos legales relacionados con el proceso de valoración.<br/>Los métodos estadísticos de análisis de correlación espacial pueden ser de gran utilidad en el ámbito de la valoración inmobiliaria, pero necesitan un procedimiento técnico previo para garantizar el funcionamiento minucioso y una base de conocimientos que permita que el sistema reconozca las irregularidades en el espacio continuo que es la ciudad. Un procedimiento por partes como el planteado en esta tesis puede ser una herramienta de gran ayuda tanto para entidades de valoración en sus procesos de tasación individual como para instituciones que tienen como objetivo la valoración masiva.

The method of the market comparison approach is the procedure commonly used to obtain the value estimation for mortgaging intentions. Throughout the valuation process used in the comparative method, two procedures of homogenisation are carried out. The first manages the information related to the construction characteristics comparing the example and the object to be evaluated estimated. Whilst the second process, seeks location and situational homogenisation, which means, the study of variations of values that may originate from factors, such as location of the property to be valued. <br/>The homogenisation that is derived from location is one of the most complex factors of valuation, as it cannot be studied on a one by one basis, but which should be studied as the totality sample group.<br/>The positioning ideas that are exposed in this thesis and that have the -objective of the estimation of market property valuation through an expert system capable of carrying out both homogenisations are the central points of the software that, at present, are being developed and used in the company CATSA.<br/>This thesis has been carried out in a private business project initiated by the valuation company CATSA in collaboration with CPSV and has developed evolved over a four year period 2004-2008. The objective of the project of which this thesis forms part was to achieve determinate a procedure that allows establishing the value of estimations from a positioning method through "parts-stages". This method must be capable of simulating expertise behaviour criteria in three profound-deep extensive vast processes: the selection of the samples, the homogenisation and lastly, the spatial interpolation.<br/>Based on these factors, the principle objective of this thesis was the creation of a homogenisation methodology of valuation based on the property localisation and also considers the present legality factors established by ECO805/2003. To accomplish this objective the different methods of interpolation and spatial estimation were studied and considered. Diverse possibilities of information treatment were also considered into account.<br/>The second objective was establishing a methodology of selection choice the different estimators of the value which will allow the minimization of the estimation error, at the same time works as an indicator of the quality of estimation.<br/>The third objective was the presentation of a methodology that permitted the calculation the function of the empiric probability of market value for a defined property. As well known, 'The value of an object is not unique' (Roca, 1986), but is defined by its distribution function.<br/>Thanks to present day computation methods- it has been possible to achieve a representation of the market value of the habitat; taking into consideration the information on the set of samples. <br/>Based on these aims, the tools necessary to develop this thesis were:<br/>· The database definition.<br/>· The expert methods theory.<br/>· Accurate information about the area of construction technique.<br/>· Statistical resampling methods.<br/>· Spatial correlation and regression methods.<br/>· GIS tools.<br/>· the hedonic functions, obtained from the studies carried out in research through CATSA. <br/>· The studies of legal procedures related to the valuation studies process.<br/>The statistical method of analysis of spatial correlation can be of great utility in the property valuation world, but a previous technical procedure is necessary to guarantee the detailed workings and a base of knowledge that allows the system to recognise the irregularities in the continuous space of which a City is.<br/>A procedure in stages which is put forward in this thesis can be a tool of enormous help, not only for the valuation entities in their process of individual valuation, but also for institutions that have the objective of mass valuation.